房子送給小孩，到底用贈與、買賣，還是留到繼承最划算？」
許多打拚有成的企業主，在事業穩定後最關心的事情之一，就是「如何順利將資產傳承給下一代」。其中，父母幫孩子買房置產是台灣父母最常見的選擇。
然而，許多人習慣沿用十幾年前的傳統做法——直接買房贈與給子女，結果在「房地合一稅 2.0」新制上路後，孩子未來賣房時被課徵了數X萬元的稅金！
究竟父母幫子女買房、傳承不動產時，有哪些架構可以選擇？會計師為您拆解最常見的 3 大資產傳承模式 與隱藏風險。
模式一：直接贈與現金，由子女自行購屋
這是最直觀的方式，由父母直接將現金匯給子女，再由子女以買方身份與賣方簽約購屋。
- 課稅重點： 父母每人每年各自有 244 萬元 的贈與稅免稅額（雙親合計每年 488 萬元）。若再加上子女結婚當年度，父母可各自再多給 100 萬元婚嫁贈與，單一年度最高可免稅轉移 688 萬元 現金。
- 優點： 子女取得房屋的成本是「實際買價（例如 2,000 萬元）」。未來子女若出售房屋，計算房地合一稅時是以 2,000 萬作為成本，不會產生人工壓低成本的問題。
- 缺點： 若房屋總價高達 3,000~5,000 萬元以上，單靠每年 488 萬的現金免稅額需要拉長多年規劃，否則超過部分需課徵贈與稅。
模式二：父母買房後，直接「贈與房屋」給子女
很多父母會直覺認為：
「房子我買好了，再送給小孩，不就是把房子過戶而已嗎？」
| 稅目 | 是否可能發生 |
|---|---|
| 贈與稅 | ✅ |
| 土地增值稅 | ✅ 土地部分 |
| 契稅 | ✅ 房屋部分 |
| 未來子女出售的房地合一稅 | ✅ 要注意取得成本 |
贈與不動產的贈與價值，原則上是：
- 土地 → 公告土地現值
- 房屋 → 房屋評定標準價格
而不是直接拿市場成交價計算。
巨額稅務陷阱：
- 案例：父母花 2,500 萬買房贈與給孩子，當時公告現值僅 700 萬元。多年後孩子以 2,600 萬元賣出。
- 獲利計算：$2,600萬 – 700萬 = 1,900萬元$（而非實際獲利 100 萬）。
- 房地合一稅：即便適用 20% 稅率，稅額高達 $1,900萬 *20% = 380萬元！
而且有一個很實務的細節：
如果土地增值稅、契稅由子女支付
在符合規定並有證明的情況下，可以從贈與總額中扣除。
財政部舉過案例，受贈子女負擔土地增值稅及契稅，可以降低贈與稅。
模式三：二親等「真買賣」（父母賣給子女）
由父母出資買下房屋，或將名下現有房屋以「市場合理價格」賣給子女。
- 課稅重點： 二親等間買賣需向國稅局提出「子女獨立支付價款之證明」。子女的自備款可結合歷年父母合規贈與的現金，餘額向銀行辦理真實貸款。
- 優點： 子女取得成本為「實際成交市價」，徹底解決未來房地合一稅爆表的問題，且能合法將資產一次性移轉到位。
- 缺點： 金流查核極為嚴格，自備款來源、貸款還款能力必須完全符合國稅局指標，否則會被認定為假買賣並補課贈與稅。
二親等真買賣，不是「有轉帳」就叫真買賣，而是要證明「錢是子女自己的，而且確實支付給父母」。
| 國稅局看的問題 | 真買賣 | 高風險 |
|---|---|---|
| 有沒有買賣契約 | ✅ | ✅ |
| 有沒有實際付款 | ✅ | ❓ |
| 子女有沒有自己的資金 | ✅ | ❌ |
| 能否證明資金來源 | ✅ | ❌ |
| 父母是否借錢給子女 | ❌ | ✅ |
結論 : 父母財產移轉子女 3 方法
① 父母直接贈與房屋
↓
② 二親等真買賣：父母賣房給子女
↓
③ 父母贈與現金，讓子女自己買房
父母過去逐年贈與現金給子女作為未來購屋資金來源時，要注意資金流程必須連續，不能又把錢轉回父母名下，造成資金流程中斷。
不能單純拿一張買賣契約就說：
「這是買賣，不是贈與。」
國稅局真正會看的，是錢有沒有真的從子女口袋出去，進到父母口袋。
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