近年隨著房市政策調整，許多手上有預售屋合約、或是打算購入預售屋換約標的買賣雙方，最關心的核心問題就是：「預售屋換約轉售，到底要繳多少稅？費用要怎麼扣除才能合法節稅？」
許多人誤以為預售屋尚未辦理建物第一次登記（未保存登記），就不適用房地合一稅。然而在 「房地合一稅 2.0」 新制下，預售屋及其坐落基地換約轉售早已被納入課稅範疇！
本文為您拆解預售屋換約的稅負計算公式、合法可扣除費用，以及國稅局常見的查稅地雷。
一、 預售屋換約轉售要繳什麼稅？
預售屋換約，不是「賣房子」，而是「出售你手上的預售屋契約權利」，但稅務上仍然要課房地合一稅。
預售屋換約屬於「權利移轉」，適用 房地合一稅 2.0 規定。稅率完全依據「持有期間」來認定：
預售屋短期轉手，稅率非常高
- 持有 2 年以內：課徵 45% 稅率。
- 持有超過 2 年，未滿 5 年：課徵 35% 稅率。
💡 會計師提示：預售屋的持有期間，是以**「與建商簽訂預售屋買賣契約之日起算，至與換約買受人簽訂訂購單/換約契約之日止」**。交屋後重新計算成實體不動產持有期間，兩者無法合併計算！
二、 預售屋換約「獲利與稅額」怎麼算？
預售屋換約的房地合一稅，並非以「房屋總價」計算，而是以「實際預付工程款與已付款項的價差（獲利）」進行計算。
1. 課稅所得計算公式
課稅所得（獲利）} = 換約轉售價格 – 原始購屋價格 – 可扣除費用
應納房地合一稅額 = 課稅所得 * 適用稅率
2. 換約轉售實例試算
- 案例：小明以 1,500 萬向建商購入預售屋，已支付工程款 200 萬元。1 年後（適用 45% 稅率），小明以 1,650 萬將預售屋合約轉讓給小華（溢價 150 萬元）。
- 費用扣除：小明付了仲介費 30 萬元、建商換約手續費 1 萬元。
- 計算步驟：
- 實際獲利：$1,650萬 – 1,500萬 = 150萬元
- 可扣除費用：$30萬 + 1萬 = 31萬元
- 課稅所得：$150萬 – 31萬 = 119萬元
- 應納稅額：$119萬 * 45% = 53.55萬元$
三、 預售屋換約哪些費用可以「合法扣除」？
在申報房地合一稅時，舉證「可扣除費用」是合法節稅的關鍵！
1. 能舉證實際憑證之費用（全額據實扣除）
- 仲介經紀費：不動產經紀公司開立之發票與轉帳憑證。
- 建商換約手續費：建商開立之行政手續費發票（通常為總價千分之五上限）。
- 換約代書費：辦理預售屋權利移轉契約所支付之地政士/代書費用憑證。
國稅局也要求申報時檢附：
買入、賣出契約
價款收付紀錄
成本及必要費用證明文件等。
2. 無法提供費用憑證時的推計扣除
若無法提供任何費用發票或收據，國稅局規定可以按「換約成交價額（通常指轉讓價差/已付自備款與溢價總額）之 3%」計算推計費用，且最高以 30 萬元 為限。
常見問題 FAQ
Q1：預售屋換約如果是「平價轉讓（沒賺錢）」或「賠售」，還需要申報嗎？
需要！ 無論獲利、平款（零獲利）或是賠售，只要有辦理換約移轉，都必須在完成換約日次日起 30 天內完成房地合一稅申報。若賠售經核實，該損失未來可在 3 年內抵扣房地合一稅所得額。
Q2：夫妻或二親等親屬之間預售屋變更名義/換約，也會被課稅嗎？
配偶或直系親屬間變更預售屋買受人名義，若無實際資金對價，會涉及「贈與稅」問題（以已繳納之建商工程款作為贈與金額計算）。若有資金買賣，則需比照二親等買賣檢附完整金流證明。
四、 國稅局查核預售屋換約的常見地雷
- 未在規定時限內申報：預售屋換約必須在「完成換約日（與建商辦妥換約變更登記日）之次日起算 30 天內」向國稅局完成房地合一稅申報，逾期將面臨罰鍰。
- 私下現金交易未如實申報：部分買賣雙方為節稅私下以現金交付溢價款（暗盤），一旦金流被勾稽（如買方資金來源查核或建商提供名冊），將依《所得稅法》漏報所得處以 0.5 倍至 2 倍罰鍰。
最後給讀者一句話
「預售屋還沒交屋，不代表不用繳房地合一稅；只要你把預售屋契約轉售給別人，這筆交易就可能已經產生房地合一稅申報義務。」
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